تسعير الأراضى الصناعية علي والي الخميس 19-05-2016 21:25

أمامنا 3 اختيارات لطرح الأراضى الصناعية:

- البيع (كما نفعل دائماً بـ200 جنيه للمتر أو 500 جنيه أو غير ذلك).

- حق الانتفاع (لمدة 30 أو 50 عاما).

- الإيجار.

ما هو أحسن اختيار للمستثمر؟ وما هو الأحسن للدولة؟

للمستثمر بالقطع الإيجار، خصوصاً لأى مستثمر صغير (أقل من 20 مليون جنيه).. لماذا؟ لأنه يريد أن يستفيد بمعظم رأس المال فى شراء المعدات وزيادة الإنتاج. وإذا كان يريد الاستثمار العقارى فكان الأولى به شراء شقة أو فيلا بمنتهى السهولة والبساطة. حق الانتفاع هو نوع من أنواع الملكية ولكنه لمدة بسيطة. لماذا الإيجار هو الاختيار الأفضل للمستثمر؟ لأنه الأرخص.

ما هو الأفضل للدولة؟

الدولة عليها أن تفهم التالى: أن المصنع الناجح ينتج ويبيع ويحقق إيرادات ضريبية للدولة. يبيع منتجات بحوالى 10 آلاف جنيه سنوياً لكل متر مربع أرض صناعية، وتحقق الدولة منها حوالى 2000 جنيه إيرادات ضريبية سنوية. وبالتالى هدف الدولة هو إيجاد هذا المستثمر الناجح بأسرع وقت وسعر الأرض غير مهم إطلاقاً. فما هى قيمة بيع الأرض بـ1000 جنيه للمتر وبعد ذلك لا ينجح المستثمر ولا تحقق الدولة الـ2000 جنيه إيرادات سنوية لكل متر؟ إذا فهمت الدولة ذلك فإنها ستتجه إلى إعطاء الأرض للمستثمر بأقل تكلفة لكى يركز فى الإنتاج وزيادة المبيعات وزيادة إيرادات الدولة. وبالتالى مصر ستنجح فى تسعير الأراضى الصناعية إذا عملت التالى:

- أعطت الأرض المرفقة وبالخدمات بالإيجار وليس بالبيع أو حق الانتفاع.

- أخذت الأرض من المستثمر إذا لم ينتج أو حتى إذا أنتج وفشل. لماذا؟ لأنها تكلفت توصيل المرافق والخدمات إلى هذه الأرض وتريد تحقيق عائد على هذا الاستثمار، والذى يتحقق عندما ينتج المصنع ويبيع وتحقق الدولة الـ2000 جنيه سنوياً للمتر.

الموضوع بسيط. وعلينا أن نبدأ.

يكلف المتر الصناعى الدولة الآن فى المتوسط حوالى 500 جنيه لتوصيل المرافق إليه (الكهرباء، الطرق، الصرف الصناعى... إلخ). أريد أن أعرف ما هو الاستثمار الموجود فى أى مكان فى العالم الذى يتم استثمار 500 جنيه به ويتم تحقيق عائد سنوى 2000 جنيه سنوياً للدولة؟

شهادات بنك مصر تكلفنا 100 جنيه وتعطى 13 جنيهاً سنوياً، أى أن الـ500 جنيه شهادات تعطى 65 جنيهاً سنوياً بالمقارنة بـ2000 جنيه سنوياً لكل متر من الأراضى التى بها مصانع.

احسبوها أرجوكم وتعالوا نتكلم. هذا أسرع طريق لزيادة إيرادات الدولة. سنأخذ 3 إلى 4 سنوات لتحقيق النجاح، ولكن لا يوجد طريق أقصر. والذى يرى طريقاً أقصر يحقق هذا العائد المالى الكبير للدولة فليتقدم ويذكره لأنه لا يوجد طريق آخر.

رئيس الوزراء ومعه وزراء الصناعة والاستثمار والمالية والتخطيط جميعاً عليهم بمعرفة هذه الحسبة، والتأكد منها، لأنهم بدون فهمها فإنهم يُضيعون العديد من فرص النمو لمصر وللـ90 مليون مواطن. فتوجه الدولة الآن لا يهدف لزيادة الصادرات (التى أساسها صادرات صناعية) أو لنمو الصناعة. نحن نصدر الآن 22 مليار دولار، وكان من المفروض أن تكون صادراتنا مثل فيتنام (150 مليار دولار) أو ماليزيا (234 مليار دولار). وبدون فهم هذه الحسبة فإن رئيس الوزراء بالقطع يأخذ مصر فى اتجاه خاطئ لا يحقق النجاح لنا، ولا يحقق زيادة فى الإيرادات تستطيع الدولة بها الصرف على التعليم والصحة والبنية التحتية.