الإصلاحات التشريعية والأفكار غير التقليدية وتسويق مصر خارجيًا، ثلاثة محددات رئيسة تضمن تسريع وتيرة التنمية العمرانية فى مصر، وتزيد من فرص نمو العقار، وتضعه على أجندة المؤسسات والصناديق الدولية، وتجعله مقصدًا لمستوردى العقار عالميًا... هكذا لخص أحد أبرز المطورين العقاريين داخل السوق محددات تصدير العقار المصرى، والذى دائمًا ما يبحث عن أفكار مبتكرة لمواجهة تحديات السوق العقارية واقتناص فرصها، من خلال توليه رئاسة المجلس التصديرى للعقار ومنصب نائب رئيس شعبة الاستثمار العقارى. المهندس هشام شكرى الرئيس التنفيذى لشركة رؤية القابضة للاستثمار، أكد قدرة مصر على جذب 10 إلى 15 مليار دولار سنويًا من خلال تصدير العقار، راهنًا ذلك بتنفيذ خطة تسويق خارجية تستمر لمدة ثلاث سنوات متواصلة، بالإضافة إلى تعديل العديد من التشريعات المرتبطة بالصناديق العقارية ومُدد احتفاظ الأجانب بالعقار فى مصر. وكشف رئيس المجلس التصديرى للعقار، عن إعداد خطة دائمة خلال الفترة الحالية لتصدير العقار المصرى، تتضمن إقامة مؤتمر دولى فى مصر للصناديق العقارية العالمية؛ لتسويق الفرص الاستثمارية، والتصديرية للعقار، خاصة وأن هذه الصناديق تستحوذ على 50% من السوق العالمى لتصدير العقار بحصة قيمتها 150 مليار دولار. أوضح أن البلدان العربية وإنجلترا وروسيا من أكثر البلدان استيرادًا للعقار على مستوى العالم، ووفقاً للخطة سيتم التوسع فى حضور المعارض والمؤتمرات بتلك البلدان بالإضافة إلى معرض ومؤتمر «ميبيم» الدولى للعقار بفرنسا.
■ تمكنت الدولة خلال الفترة الماضية من إجراء إصلاحات مالية ونقدية وتشريعية لتهيئة مناخ الاستثمار ووضع مصر مجددًا على خريطة الاستثمارات العالمية، هل ترى أن الاقتصاد المصرى بات مهيئًا لجذب الاستثمار أم مازلنا فى حاجة لإصلاحات جديدة؟
تهيئة مناخ الاستثمار فى أى دولة يتم من خلال عنصرين رئيسين، أولهما توفير بنية تشريعية واضحة غير قابلة للتأويل ومحفزة للاستثمار والمستثمرين، بينما يتمثل العنصر الثانى فى توفير بنية أساسية وتحتية قوية، وما حدث فى هذا الملف بمصر فاق كافة التوقعات، حيث نجحت الدولة المصرية خلال الثلاث سنوات الماضية فى توفير بنية تحتيه من طرق ومحطات كهرباء ومحطات مياه وغيرها، تعادل ماتم فى ثلاثين عامًا، والتى نتج عنها العديد من المشروعات المُهيئة من ناحية البنية التحتية لجذب الاستثمار والمستثمرين، تتمثل أبرزها فى العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين والمنصورة الجديدة بالإضافة إلى المنطقة الاقتصادية لقناة السويس.
وهل يعنى ذلك أننا لم نحقق نجاحات كبيرة فى ملف البنية التشريعية الجاذبة للاستثمار رغم الانتهاء من قانون الاستثمار ولائحته التنفيذية خلال الفترة الماضية.. وهل مازلنا نحتاج إلى تعديلات تشريعية أخرى؟
انتهاء الحكومة من قانون الاستثمار ولائحته التنفيذية وإقرار البرلمان له إنجاز كبير، حيث يحتوى القانون على العديد من الحوافز الاستثمارية الجاذبة للاستثمار وبات لدى المستثمر الأجنبى حرية فى تحريك رؤوس أمواله للداخل والخارج على حد سواء، إلا أننا لانزال فى حاجة إلى العديد من التعديلات التشريعية فى القطاعات الاقتصادية المختلفة، إلى جانب تقليل عدد القوانين التى تحكم كل قطاع فى ظل وجود تعارض بين قوانين القطاع الواحد، والتى تحرمه من جذب الاستثمار بالشكل الملائم له.
■ برأيك ماهى أبرز التعديلات التشريعية التى يحتاجها القطاع العقارى خلال الفترة الحالية لتيسير عملية جذب الاستثمار إلى هذا القطاع الهام الذى تعول عليه الدولة فى جذب الاستثمارات الأجنبية خاصة الخليجية؟
هناك العديد من التشريعات التى يحتاجها القطاع العقارى؛ لضمان توسع المستثمر المحلى فيه إلى جانب جذب المستثمر الأجنبى اليه، وتتمثل تلك التشريعات فى القانون الخاص بشراء الأجانب للعقار المصرى، والذى يجبرهم على الاحتفاظ بهذا العقار لمدة 5 سنوات قبل بيعه مما يجعله يتخوف من شراء العقار فى مصر، ويُضّيع على الدولة تصدير عقارات بمليارات الدولارات، بالإضافة إلى قانون الصناديق العقارية والتعديلات الأخيرة التى طرأت عليه، والتى تحد من توسع عمل الصناديق العقارية المحلية وجذب الصناديق العقارية العالمية.
ناهيك عن البيروقراطية التى تحتاج إلى تعديلات تشريعية جذرية؛ للتيسيرعلى المستثمر وتمكنه من الحصول على الموافقات اللازمة لتنفيذ المشروع فى أقل وقت ممكن.
■ فى حال تعديل التشريعات الخاصة بعملية بيع العقار الذى يشتريه الأجانب فى مصر بالإضافة إلى تعديلات قانون الصناديق العقارية، كم تبلغ حجم الاستثمارات التى يمكن جذبها من خلال تصدير العقار؟
السوق العالمى لتصدير العقارى يبلغ حوالى 300 مليار دولار منهم 140 إلى 150 مليار دولار تتم عَبر الصناديق العقارية، والتى تمثل 50% من تصدير العقارى، بينما تستحوذ العمليات الفردية على الـ50% المتبقية، والتشريعات الحالية تجعلنا نخسر الجانبين، لكن إذا تمكنا من تعديل تلك التشريعات إلى جانب وضع خطة ترويجية جيدة لتسويق العقار المصرى خارجيًا من خلال وضع حوافز الإقامة لمشترى العقارى المصرى على أن تستمر تلك الخطة على مدار ثلاث سنوات متواصلة، سنتمكن من جذب 10 إلى 15 مليار دولار من تصدير العقار وهى أرقام ليست بالكبيرة مقارنة بالبلدان التى تنافسنا على ذلك، وهى تركيا، ودبى، وقبرص، واليونان، والتى تسوق لمنتجاتها العقارية وتضع العديد من الحوافز الجاذبة، وتتمكن من تصدير عقارات سنويًا تصل إلى 20 مليار دولار.
■ شاركتم خلال الشهر الماضى فى معرض ومؤتمر «ميبم» الدولى للعقار بفرنسا من خلال وفد رسمى لأول مرة ضم وزير الإسكان الدكتور مصطفى مدبولى ما الذى نتج عن هذه المشاركة؟
بالفعل كانت مشاركة جيدة، تمكنا خلالها من التعرف على مدى احتياجنا كمستثمرين ودولة من التواجد فى تلك المعارض لتسويق العقار المصرى، حتى نتمكن من تصدير العقار واكتشفنا أننا نخاطب أنفسنا فقط، وعرض الدكتور مصطفى مدبولى وزير الإسكان فى جلسة خاصة عن العقار المصرى كافة الفرص التى تمتلكها مصر فى هذا المجال، ووعد بالمشاركة خلال العام المُقبل فى هذا المعرض من خلال جناح رسمى لمصر.
■ تحدثت عن ضرورة وجود خطة تروجية للعقار المصرى.. هل هناك تصور لتلك الخطة داخل المجلس التصديرى للعقار وشعبة الاستثمار العقاري؟
تقدمنا كمجلس تصديرى للعقار خلال الفترة الماضية بخطة لوزير الإسكان لتصدير العقار، ونعمل بالتعاون مع شعبة الاستثمار العقارى خلال الفترة الحالية على تطوير تلك الخطة وتضمينها المتغيرات الجوهرية الحاصلة داخل القطاع محليًا ودوليًا، والتى ستمكنا حال تطبيقها من جذب مليارات الدولارات.
وتتبلور أبرز ملامح تلك الخطة فى تشجيع الصناديق العقارية العالمية تشريعيًا، بالإضافة إلى وضع حوافز لمشترى العقار المصرى، إلى جانب المشاركة فى المعارض الدولية التى تقام فى البلدان المستوردة للعقار، إلى جانب حل مشاكل تسجيل العقار، والتى وعد وزير الإسكان بحلها قريبًا من خلال تشريع تم تقديمه لمجلس الوزراء، وسيتم عرضه على البرلمان قريبًا؛ لمناقشته وإقراره مما يشجع التمويل العقارى، بالإضافة إلى تصدير العقار حيث يفضل المشترى الأجنبى توقيع عقد تمليك نهائى مسجل لوحدته.
■ وماهى خطتكم لتسويق العقار المصرى لدى الصناديق العقارية العالمية؟
ندرس بالتعاون مع أحد بنوك الاستثمار، إمكانية إقامة مؤتمر دولى يتم فيه دعوة كافة الصناديق العقارية العالمية؛ لتعريفهم بكافة الفرص الاستثمارية المتاحة داخل سوق العقارات المصرى، وتوضيح المزايا التى يتمتع بها والتى يقدمها لمستوردى العقار.
■ لديكم خطة واضحة لتصدير العقار وسعى من كافة الشركات إلى تحقيق ذلك للمساهمة فى تنشيط السوق وتوفير السيولة للازمة لاستكمال مشروعاتهم بالإضافة إلى تنويع عملائهم ماهى البلدان التى تستهدفونها وفقًا لخطة تصدير العقار المصري؟
هناك شقين لتصدير العقار المصرى، أولهما المصريون العاملون فى الخارج ويرتكز معظمهم فى البلدان العربية والخليجية ونتواصل معهم من خلال المشاركة فى المعارض العربية، حيث شاركنا خلال العام الماضى فى معرض بدبى، وسنشارك أيضًا فى معرض بدبى خلال إبريل الجارى.
بينما يتمثل الشق الثانى فى تصدير العقار للأسواق الخليجية والأجنبية، والتى لم ننجح فى اختراقها خلال الفترة الماضية، خاصة وأن هناك ثلاث أسواق هى الأكثر استيرادًا للعقار فى العالم تتمثل فى السوق الخليجى، والإنجليزى، والروسى، وهى أسواق تربطنا بهم علاقات جيدة ونمتلك مزايا جغرافية جاذبة لهم.
■ وما هى المزايا التى تجعل من مصر سوقًا جاذبًا لمستوردى العقار فى تلك البلدان وماهى النوعية التى يفضلونها ما بين سكنى أو سياحى؟
البلدان العربية والخليجية دائمًا ما تسعى إلى شراء وحدات سكنية فى مصر بغرض السكن الأول، ويدعم مصر فى جذبهم خلال تلك الفترة العلاقات الجيدة مع تلك البلدان، بالإضافة إلى الاستقرار السياسى والأمنى التى تتمتع بها البلاد فى ظل الإضطرابات السياسية والأمنية التى تواجه العديد من البلدان العربية، خاصة وأن الاضطرابات الأمنية والسياسية عاملٌ طاردٌ لأصحاب القوى الشرائية، مما يجعلهم يبحثون عن فرص فى أقرب المناطق استقرارا لشراء وحدات سكنية من أجل الإقامة أو من أجل استثمار أموالهم، مما يجعل من مصر الوجهة المفضلة لكافة البلدان العربية ويحتم علينا تقديم العديد من الحوافز إليها.
■ وماذا عن السوقين الإنجليزى والروسى؟
السوقين الإنجليزى والروسى يبحثان دائمًا عن السكن الثانى «السياحى»؛ لذا يتجهان نحو تركيا، وقبرص، واليونان، إلا أن مصر تمتلك مقومات أفضل من تلك البلدان تحتاج فقط إلى تسويق، خاصة المناخ الجيد طول العام والشواطئ المتتدة ليس فقط بالبحر الأبيض، ولكن أيضًا البحر الأحمر، بالإضافة إلى موقع مصر الجغرافى.
■ وهل تستهدفون وفقًا للخطة التى تعكفون على إعدادها بشعبة الاستثمار العقارى والمجلس التصديرى للعقار المشاركة فى معارض بروسيا وإنجلترا؟
بالفعل نستهدف ذلك وفقًا لاستراتيجية تصدير العقار التى يتم إعدادها وتطويرها حاليًا، وفى حال الموافقة على خطة دائمة لتسويق العقار المصرى خارجيًا، سنشارك فى أكبر معرضين بإنجلترا وروسيا خلال الفترة المُقبلة، بالإضافة إلى المشاركة الدائمة فى معرض «ميبم» لفرنسا من خلال جناح مصرى.
■ وهل هناك رقم دقيق عن حجم تصدير العقار فى مصر؟
السوق المصرى يفتقر إلى دقة ونُدرة البيانات بشكل عام وداخل القطاع العقارى على وجه الخصوص، حيث لا يوجد لدينا إحصاء دقيق حول عدد الوحدات المنتجة أو المُباعة سنويًا، ومن ثم لا يوجد إحصاء بعدد الوحدات المصدرة لكن الواقع يؤكد أنها انخفضت، وإلا أصبح لنا تواجد فى المؤشرات العالمية لتصدير العقار.
■ البعض يتخوف من اتجاه السوق لتصدير العقار وانعكاس ذلك على أسعار الوحدات محليًا فى ظل وجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب كيف ترى ذلك؟
لا أتصور أن ينتج عن تصدير العقار ارتفاعًا فى أسعار الوحدات محليًا، خاصة وأننا نستهدف عميلًا ومنتجًا مختلفين، وعادة مايتم تصدير الإسكان الفاخر والوحدات السياحية الساحلية، بل إن تصدير العقار سيساهم فى تسريع وتيرة التنمية، وسيزيد من فرص الطلب ومن ثم سيمكن الشركات من التوسع داخل السوق، وسيجذب مؤسسات دولية للاستثمار فى القطاع العقارى المصرى مما يؤدى إلى نمو القطاع العقارى، وتنشيطة وسينعكس ذلك إيجابًا على عدد الوحدات المنفذة، وتلبية احتياجات السوق ومن ثم توفير فرص العمل ودعم القتصاد القومى.
■ لكن بشكل عام كم تبلغ الزيادة المتوقعة فى أسعار الوحدات السكنية خلال 2018 ؟
من المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات بنسبة تصل إلى 30% متأثرة بارتفاع أسعار مواد البناء خلال الفترة القليلة الماضية، ومن ثم ارتفاع تكلفة المنتج النهائى.
■ بين فترة وأخرى يتوقع البعض حدوث فقاعة عقارية داخل السوق بسبب الأحداث المتعاقبة سياسيًا وأمنيًا واقتصاديًا وكان أخرها تعويم الجنيه.. هل يمكن أن يحدث فعليًا فقاعه عقارية فى السوق المصرية؟
التاريخ والتجربة على أرض الواقع يؤكدان أننا سوق حقيقى وقوى ومر بتداعيات وأزمات عالمية ومحلية كانت قادرة على تفجير أية فقاعة، حيث تمكنا خلال الأزمة المالية العالمية فى 2008 من الصمود والخروج بدون خسائر تذكر رغم خسائر بلدان مجاورة لنحو 30% من أسواقها، كما أننا تخطينا الاضطرابات السياسية والأمنية والاقتصادية الناتجة عن ثورتى 2011 و2013، بالإضافة إلى تداعيات تعويم الجنيه مما يؤكد قوة هذا السوق ومتانته.
■ تتوسع الدولة فى تنمية العديد من المدن الجديدة فى توقيت واحد مثل العاصمة الإدارية ومدينتيّ العلمين والمنصورة الجديدة، هل ترى أن المطور العقارى المحلى قادر على تنفيذ تلك المشروعات وماهى المزايا التى يحتاجها لتحقيق التنمية؟
بالفعل بدأت الدولة فى اتخاذ خطوات جادة؛ لتلبية احتياجات التنمية فى العديد من المدن الجديدة، وقد يكون حجم تلك المشروعات أكبر من إمكانيات المطور المحلى من الناحية المالية وليس الفنية.
وإن كانت الوزارة تتخذ العديد من الخطوات الحيوية؛ لدعم قدرات المطورين على تنفيذ تلك المشروعات من خلال التوسع فى طرح الأراضى بنظام الشراكة، مما يمكن المطور من ضخ كامل السيولة لديه فى التنمية وليس فى سعر الأراضى، وهو ما يزيد من وتيرة التنمية ويحقق عائدًا مميزًا وربحية أكبر للدولة وللمطور معًا، وتشجع تلك الآلية المطور العقارى على التوسع فى حجم أعماله وتدعمه فى تسويق المشروع، وتضمن التزامه بتنفيذه وفقًا للمواعيد المحددة.
■ هل ترى أن هذا التوسع لا يتطلب معه وجود اتحاد قوى للمطورين ينظم هذا السوق ويحافظ على العملاء من الوقوع فى أيدى الدخلاء على المهنة؟
بذلنا كشعبة للاستثمار العقارى جهدًا كبيرًا خلال العام الماضى فى إعداد ومناقشة قانون اتحاد المطورين، وتم مناقشة مشروع القانون فى البرلمان، وأتمنى من لجنة الإسكان بالبرلمان وضعه على أولوياتها الفترة المقبلة، خاصة بعد انتهائها مؤخرًا من إقرار قانون البناء الموحد ومخالفات البناء.
■ البنك المركزى يتجه إلى خفض أسعار الفائدة على الودائع نتيجة السيطرة على معدلات التضخم مجددًا، هل ترى أن هذا التوجه سيصب فى صالح السوق العقارية؟
السوق العقارى ملازم آمن للاستثمار، وسيساهم هذا التوجه فى جذبه لما يقرب من 80 مليار جنيه على الأقل من أموال أصحاب الشهادات ذات العائد المرتفع عند انتهاء آجالها، خاصة وأن الاستثمار فى العقار يحقق عائدًا أكبر من تلك الشهادات.
طرح 40% من أسهم رؤية فى البورصة قبل نهاية العام
توقع المهندس هشام شكرى الرئيس التنفيذى لشركة رؤية القابضة للاستثمارات، أن يتم طرح 40% من أسهم شركة رؤية فى البورصة قبل نهاية العام الجارى، مشيرًا إلى الاقتراب من التقييم الداخلى للشركة لإعدادها للطرح وفقًا للمعايير المطلوبة، موضحًا أن البورصة أصبحت أحد أبرز الآليات التمويلية المُتاحة داخل السوق الفترة الحالية. وأكد أن الاتجاه نحو البورصة المصرية؛ لتوسيع قاعدة الملكية والبحث عن شراكات مالية قوية مع مستثمرين استراتيجين، سيكون هو الآلية المستقبلية أمام المطورين العقاريين للتوسع داخل السوق موضحًا أن ذلك لا يتعارض مع وجود القطاع المصرفى كألية تمويل حاكمة. وأشار إلى امتلاك شركته إستراتيجية توسعية داخل السوق حيث اقتربت «رؤية «، من اقتناص قطعتى أرض بالقاهرة الجديدة ضمن مشروعات الشراكة القطعة الأولى على مساحة 184 فدان، والقطعة الثانية على مساحة 230 فدان، ومن المتوقع الإعلان عن حسمهما خلال إبريل الجارى، خاصة بعد التقدم بعرض أحادى.
وأوضح أن الشراكة تُعد واحدة من أبرز الآليات لتخفيف العبء المالى عن المطور وتحقيق مصلحة مزدوجة للطرفين، مطالبًا بضرورة وجود نسبة بين قيمة الأرض كمكون للمشروع، وهو ما يختلف من منطقة لأخرى بحيث يكون 20% فى المناطق الجديدة، ويرتفع فى حالة الأراضى فى المدن مكتملة التنمية.