حصلت «المصرى اليوم» على تقرير الجهاز المركزى للمحاسبات عن مخالفات قضية «أرض التحرير»، التى باعتها الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما لتحالف «آكور – سوسيتيه جنرال»، ويشير النص إلى مخالفات شابت عملية البيع التى تحولت فيما بعد إلى حق انتفاع.
وتشير الأوراق إلى أن الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما خدعت لجنة التقييم عند تحديد سعر الأرض، حيث وصفت الأرض من واقع الأوراق بأنها «أرض فضاء» فى حين أنها أرض مهيأة للبناء فى الثمانينيات وتصلح لإقامة مبنى ارتفاعه 108 أمتار، لكن توقف البناء عليها تمهيدا لإنشاء مترو الأنفاق، ومن ثم حصل تحالف آكور – سوسيتيه جنرال على أرض مجهزة للبناء وليس أرض فضاء وهو ما يستوجب تقييماً مختلفاً عن التقييم الذى باعت بمقتضاه الشركة القابضة للسياحة الأرض وهو 10500 جنيه للمتر المربع.
وتؤكد الأوراق أن حق الانتفاع تم حسابه على أساس المبنى فقط دون النظر إلى إجمالى مساحة الأرض والمبانى، مما أدى إلى خسارة 56 مليون جنيه ضاعت على الدولة بسبب هذا الإجراء.
يذكر أن القضية تناقشها اللجنة الاقتصادية بمجلس الشعب بعد طلب إحاطة من نائب الحزب الوطنى هشام مصطفى خليل، وانعقدت عدة جلسات منذ نهاية العام الماضى للنظر فى الأمر الذى بدأ عام 2007 وانتهى إلى تحويل عملية البيع إلى عقد «حق انتفاع» لمدة 50 عاما فى أكتوبر 2008 ثم أجريت تعديلات عليه فى فبراير 2009.
وننشر فيما يلى تفاصيل التقرير الذى أعده الجهاز عن القضية:
1- بتاريخ 28/2/2007 تم توضيح عقد البيع الابتدائى لأرض التحرير الكائنة بشارع قصر النيل بالقاهرة البالغ إجمالى مساحتها 5867.40 متر مربع بين كل من الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما (طرف أول بائع) والبنك الأهلى سوسيتيه جنرال وشركة آكور الفرنسية (طرف ثان مشترى) وذلك بعد صدور قرار السيد رئيس مجلس الوزراء رقم 337 لسنة 2007 فى 15/2/2007 الذى يتضمن الموافقة على إنشاء فندق 5 نجوم بارتفاع 40 متراً مع التزام المشترين بإنشاء جراج 3 طوابق تحت سطح الأرض.
2- تسلم المشتريان الأرض فى 3 مارس 2007 بعد دفع كامل الثمن الذى تم الاتفاق عليه بواقع 10500 جنيه للمتر بزيادة 500 جنيه عن السعر الذى حددته لجنة التحقق من التقييم المشكلة طبقا للمادة 19 من القانون رقم 203 لسنة 91. بالإضافة إلى سدادها مبلغ 250 جنيهاً إضافية فى كل متر مربع من إجمالى مساحة الأرض مقابل التعلية لدور واحد إضافى ليصل ارتفاع المبنى المزمع إنشاؤه إلى 40 متراً، ويصل سعر الأرض الإجمالى إلى 63.074 مليون جنيه.
3- بناء على طلب شركة آكور الفرنسية إلى رئيس مجلس الوزراء بكتابها المؤرخ 14/4/2008 بتعديل شروط عقد بيع أرض التحرير ليصبح العقد هو انتفاع وتأشيرة سيادته بالنظر وسرعة إنهاء الاتفاق مع الشركة صدرت بتاريخ 25/5/2008 موافقة من مجلس إدارة الشركة القابضة للسياحة والسينما رقم 53 على تعديل عقد البيع إلى عقد حق انتفاع.
4- بتاريخ 26/10/2008 تم تعديل عقد البيع إلى عقد انتفاع بكامل الأرض لمدة 50 سنة تنتقل بعدها إلى الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما ملكية جميع الإنشاءات الثانية على الأرض بما فيها مبنى الفندق والمبنى الإدارى دون المعدات المنقولة.
5- بتاريخ 10/2/2009 تم توقيع عقد تصحيح وتعديل عقد حق الانتفاع المؤرخ فى 29/10/2008 وتم بموجب هذا التعديل رد مبلغ 23 مليون جنيه لكل من شركة آكور والبنك الأهلى سوسيتيه جنرال من أصل المبلغ السابق سداده وفاء لثمن البيع.
6- احتفظت الشركة القابضة بمبلغ 40 مليون جنيه المتبقية على سبيل الوديعة لضمان وفاء المنتفعين بالتزاماتهم الإنشائية، يستهلك مع عوائده نظير المقابل السنوى الثابت والمتغير لحق الانتفاع بالأرض والفنادق والمبنى الإدارى.
وبدراسة إدارة مراقبة حسابات السياحة والفنادق ولما تقدم من وقائع تبين لنا عدة ملاحظات وذلك على النحو التالى :
أولا: المخالفات التى شابت تقييم الأرض:
1- تم تقييم سعر المتر بالأرض فى 13/1 /2004 بنسبة 20% من القيمة الإجمالية باستخدام أسلوب القيمة الاستبدالية (ويعنى استبدال قيمة الأرض بجزء من العوائد المستقبلية التى تدرها إجمالى الوحدات الفندقية)، وقد اعتمد هذا الأسلوب على أساس أن تكلفة الغرفة 900 ألف جنيه شاملة نصيبها فى الخدمات والمرافق وكذا النسبة من قيمة الأرض.
2- بناء على طلب لجنة التحقق من صحة إجراءات وقواعد تحديث التقييم لأرض التحرير من رئيس اللجنة الداخلية بشركة «إيجوث» (عضو لجنة التحقق) لتحديث التقييم المقدم من اللجنة الداخلية، وتقدم رئيس اللجنة الداخلية بتقييم جديد اتبع نفس الأسس السابقة للتقييم الذى أعدته اللجنة الداخلية ماعدا سعر الغرفة الذى تم تحديثه ليصل إلى 950 ألف جنيه وفقا لأسعار عام 2005، وبالتالى زاد سعر المتر المربع للأرض إلى 10525 جنيهاً ثم تقريبه إلى 11 ألف جنيه، إلا أن لجنة التحقق من صحة التقييم ابتعدت عن ذلك التقييم دون أن تبدى مبررا لذلك.
3- أغفل هذا التقييم حساب قيمة الأساسات الموجودة بالأرض، والمؤهلة لحمل فندق بارتفاع 108 أمتار وتتمثل هذه الأساسات فى:
- 2000 خازوق سلميكى حمولة 80 طناً
-151 خازوق حفر حمولة 100 طن.
-ستائر معدنية جانبية من نوع لارسن.
وهى تشمل، وفقا للبند الثانى من العقد، عناصر أساسية لازمة لتنفيذ المشروع فضلا عن إجراء دراسة هندسية مدنية لتقييم هذه الأساسات بعد اعتماد التقييم من وزير الاستثمار بنحو 3 أشهر، لم يكن هناك مردود فنى أو مالى لهذه الأساسات.
وقد اعتمد وزير الاستثمار تقرير أعمال لجنة التحقق من صحة الإجراءات وقواعد تحديث التقييم، ومن ثم فإن التقييم لم يعكس القيمة العادلة لسعر الأرض وما تضمنه من أساسات، الأمر الذى وصمه بعدم العدالة.
ثانيا:- الملاحظات التى شابت عملية البيع وترسيه الأرض على تحالف شركة آكور والبنك الأهلى سوسيتيه جنرال:-
- خلال الفترة من 13/10/2005 حتى 20/10/2005 أعلنت الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما عن بيع قطعتى الأرض رقمى 2، 4 بشارع قصر النيل والمملوكتين للشركة المصرية العامة للسياحة والفنادق «إيجوث» إحدى الشركات التابعة للشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما.
- لم يتقدم للشراء إلا تحالف شركة آكور/ سوسيتيه جنرال بعرض بقيمة 10250 جنيهاً للمتر المربع وتم رفعه إلى 10500 جنيه بمعرفة لجنة التفاوض لتصل القيمة الإجمالية إلى 61.607 مليون.
- بتاريخ 31/7/2006 وافق مجلس إدارة الشركة القابضة على البيع للمتقدم الوحيد، الأمر الذى أدى إلى تقويض فرص زيادة السعر.
- ترى الإدارة أنه كان يتعين على الشركة إعادة طرح الأرض من جديد أو إلغاء العملية حرصا على المال العام.
ثالثا:- تخفيض قيمة الأرض محل الانتفاع المحسوب على أساسها حق الانتفاع لتصبح 46.586 مليون جنيه بدلا من 63.074 مليون جنيه، حيث نص العقد على أن قيمة الأرض بالنسبة لشركة آكور 18.668 مليون جنيه، وان قيمة الأرض بالنسبة لسوسيتيه جنرال 17.918 مليون جنيه، وقد أشارت مذكرة الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما المعروضة على وزير الاستثمار إلى أن هذه القيمة تمثل قيمة الأرض المصرح بالبناء عليها فقط وهى 2600 متر مربع، فى حين أن حق الانتفاع بالأرض يشمل كامل الأرض البالغة مساحتها 5867.40 متر مربع، والبالغ إجمالى قيمتها نحو 63 مليون جنيه. وحيث إن قيمة مقابل حق الانتفاع الثابت بالأرض يمثل نسبة مئوية من قيمة الأرض طبقا للعقد، فقد ترتب على تخفيض قيمة الأرض بدون مبرر على النحو المشار إليه، وتخفيض العوائد المستقبلية لمقابل حق الانتفاع بالأرض خلال مدة العقد بصورة مجحفة لحقوق الشركة والمال العام وذلك على النحو التالى :-
2- بالنسبة لحق انتفاع المبنى الإدارى : تبين من الاطلاع على العقد أن مقابل حق الانتفاع السنوى بالمبنى الإدارى حدد نسبة مئوية من قيمة الأرض المقام عليها المبنى دون قيمة المبانى، وكان يتعين تحديد قيمة مقابل حق الانتفاع بنسبة مئوية من قيمة المبنى وما يخصه من الأرض، الأمر الذى أثر على مقابل حق الانتفاع السنوى للمبنى الإدارى.
ومما تقدم يتضح أن تصرف الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما فى أرض التحرير القطعتين رقم (2، 4) شارع قصر النيل بالقاهرة، سواء بالبيع أو بحق الانتفاع، قد شابه قصور واضح فى حفظ حقوقها من قبل المنتفعين، مما ترتب عليه الإضرار بالمصلحة الاقتصاديه للشركة حالياً ومستقبلاً.
